เจแอลแอลชี้อสังหาฯ ไทยโตหลายศูนย์กลาง ชู EEC ภูเก็ต-พังงารับลงทุนใหม่

ประเทศไทยมีโอกาสรับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดย EEC ยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญ ขณะที่การเติบโตขยายไปสู่เมืองภูมิภาคและจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว ตามรายงานวิจัยล่าสุดของเจแอลแอล เรื่อง “Planning for a Multipolar World: Real Estate Strategies Across Southeast Asia in 2026 and Beyond” ซึ่งเผยแพร่เมื่อ 9 ตุลาคม 2569

รายงานระบุว่า การเติบโตของภูมิภาคได้รับแรงขับเคลื่อนจากปัจจัยเชิงโครงสร้างมากขึ้น ทั้งการแบ่งขั้วทางภูมิรัฐศาสตร์ การกระจายห่วงโซ่อุปทาน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และมาตรฐานความยั่งยืนที่สูงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากการกระจุกตัวในกรุงเทพฯ ไปสู่รูปแบบหลายศูนย์กลาง

EEC และการเติบโตสู่ภูมิภาค

EEC และพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกยังเป็นแหล่งโอกาสสำคัญ การพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมใน EEC และเมกะโปรเจกต์รอบศูนย์กลางการบินอู่ตะเภาสะท้อนการกระจายการเติบโตออกจากกรุงเทพฯ โดยโครงสร้างพื้นฐานช่วยขยายขอบเขตทำเลที่มีศักยภาพออกไปนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจแบบเดิม

รายงานยังชี้ถึงโอกาสด้านค้าปลีกและโรงแรมในภูเก็ต ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางรีสอร์ตระดับโลก และพังงาซึ่งเป็นทำเลชายฝั่งที่กำลังเติบโต ขณะที่โครงการด้านเวลเนสในเมืองท่องเที่ยวมีแนวโน้มมีบทบาทมากขึ้นในธุรกิจค้าปลีก ที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี และโรงแรม

อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และสินทรัพย์รายได้ประจำ

การกระจายฐานการผลิตตามกลยุทธ์ China+1 สนับสนุนการยกระดับอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไปสู่กิจกรรมมูลค่าสูง เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้า โลจิสติกส์ขั้นสูง และการผลิตเฉพาะทาง โดยมีการพัฒนาไปสู่นิคมอุตสาหกรรมที่บริหารจัดการอย่างเป็นระบบ คลัสเตอร์เฉพาะกลุ่ม และโครงการอุตสาหกรรมแบบครบวงจร แทนการเน้นสะสมที่ดินและพัฒนาคลังสินค้าเป็นหลัก

รายงานระบุว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ปรับกลยุทธ์ไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเมื่อประกอบกับการยกระดับภาคอุตสาหกรรม จะช่วยสนับสนุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมและหลากหลายขึ้น นอกจากนี้ โครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ยังได้รับแรงหนุนจากการกระจายฐานการผลิต อัตราพื้นที่ว่างที่อยู่ในระดับต่ำในหลายตลาดย่อย และการเชื่อมโยงตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ

ดาต้าเซ็นเตอร์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลเป็นอีกกลุ่มโอกาส โดยมีแรงขับเคลื่อนจากการใช้ AI การลงทุนด้านคลาวด์ และข้อกำหนดด้านการจัดเก็บข้อมูลภายในประเทศ

ESG เปิดโอกาสปรับปรุงอาคารเก่า

มาตรฐาน ESG ที่เข้มงวดขึ้นส่งผลต่อมูลค่าอาคารสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม โดยอาคารที่ออกแบบไม่เหมาะสมหรือใช้พลังงานไม่มีประสิทธิภาพเผชิญส่วนต่างมูลค่า หรือ Brown Discount ที่กว้างขึ้นเมื่อเทียบกับอาคารที่ได้มาตรฐานความยั่งยืน

รายงานมองว่าแรงกดดันดังกล่าวเป็นโอกาสให้เจ้าของและนักลงทุนปรับปรุงอาคาร เปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน และยกระดับสินทรัพย์เดิม อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเก่าในกรุงเทพฯ อาจปรับเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่อยู่อาศัย สถานพยาบาล หรือโรงแรม

นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน บริษัท เจแอลแอล ประเทศไทย กล่าวว่า นักลงทุนให้ความสำคัญกับการคัดเลือกสินทรัพย์มากขึ้น และปัจจัยพื้นฐานทางธุรกิจของสินทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อความสำเร็จ แม้นโยบายภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐานยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่เงินทุนมุ่งสู่สินทรัพย์เฉพาะทางคุณภาพสูง ทั้งนิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ โครงการท่องเที่ยว โรงแรมและเวลเนสในทำเลชายฝั่งที่มีศักยภาพ รวมถึงการปรับปรุงอาคารสำนักงานเดิมในกรุงเทพฯ

ดร.หยาง เหลียง ชัว หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เจแอลแอล กล่าวว่า ประเทศไทยสะท้อนการขยายตัวสู่ภูมิภาคของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จากตลาดที่กระจุกตัวในกรุงเทพฯ สู่ภูมิทัศน์หลายศูนย์กลาง นักลงทุนกำลังมองหาโอกาสเฉพาะทาง ตั้งแต่นิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ใน EEC ไปจนถึงตลาดโรงแรมหรูและเวลเนสในภูเก็ตและพังงา

รายงานระบุว่า การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และปีต่อ ๆ ไปควรให้น้ำหนักกับปัจจัยเชิงโครงสร้างมากกว่าวัฏจักรเพียงอย่างเดียว ความสำเร็จจึงขึ้นอยู่กับการเลือกแนวระเบียงเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจ และกลยุทธ์สินทรัพย์ให้เหมาะสม โดยมองไทยเป็นส่วนหนึ่งของระบบหลายศูนย์กลางที่เชื่อมโยงกันในภูมิภาค

แนวการเติบโตที่เชื่อมโยงกับ EEC ยังถูกกล่าวถึงร่วมกับยะโฮร์ในมาเลเซีย ลูซอนเหนือในฟิลิปปินส์ และเขตมหานครขนาดใหญ่ของเวียดนาม ในฐานะระบบนิเวศการเติบโตที่เชื่อมโยงถึงกัน รายงานฉบับเต็ม: https://www.jll.com/en-sea/insights/planning-for-a-multipolar-world