🏠 บ้านมือสองมีสัดส่วนโอนเพิ่ม คาดยังเด่นต่อเนื่องถึงปี 2027

สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มจาก 38% ในปี 2019 เป็น 56% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 และ SCB EIC คาดว่าในช่วงที่เหลือของปี 2026 ถึงปี 2027 สัดส่วนการโอนบ้านมือสองจะยังสูงกว่าบ้านมือหนึ่งต่อเนื่อง โดยมีแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อ ประกอบกับราคาบ้านมือสองที่ยังต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งมาก

คอนโดมือสองได้รับความนิยม

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมือสองมีสัดส่วน 46% ของหน่วยโอนที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด ส่วนครึ่งแรกของปี 2026 มีการโอน 20,724 หน่วย หรือ 49% ของยอดโอนบ้านมือสองโดยรวม ราคาโอนเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6-1.8 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อทั้งด้านราคาและทำเลที่เดินทางสะดวก อีกทั้งยังได้รับความสนใจจากนักลงทุน

จับตาซัพพลายสะสมและความเสี่ยง Oversupply

หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาส 2 ปี 2026 อยู่ที่ 1.96 แสนหน่วย ลดลงจากจุดสูงสุด 2.43 แสนหน่วยในไตรมาส 1 ขณะที่อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ฟื้นตัวในไตรมาส 2

อย่างไรก็ตาม หนี้สินที่ยังเป็นปัญหาทำให้มีบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ โดยไตรมาส 2 ปี 2026 มีประกาศขายจากกลุ่มดังกล่าวรวม 63,753 หน่วย สูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา แม้ทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่องยังเพิ่มความเสี่ยง Oversupply

ความสนใจซื้อบ้านมือสองเพิ่มขึ้นทุกประเภท

ผลสำรวจของ SCB EIC ในปี 2026 พบว่า ผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าสนใจบ้านมือสองมากกว่า 70% ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเล สภาพที่อยู่อาศัยที่ยอมรับได้ และระดับราคาที่เข้าถึงได้

ความสนใจบ้านมือสองที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า สะท้อนว่าความสนใจไม่ได้จำกัดอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง แต่ขยายไปถึงกลุ่มผู้มีรายได้สูงด้วย

โอกาสของธุรกิจและการพัฒนาโครงการใหม่

การระบายซัพพลายบ้านมือสองสะสมอาจส่งผลบวกต่อธุรกิจใน Supply chain และช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมฟื้นตัวเร็วขึ้น แพลตฟอร์มซื้อขายบ้านออนไลน์และตัวแทนซื้อขายมีโอกาสขยายสู่บริการ One-stop service และใช้ Data analytics วิเคราะห์ข้อมูลตลอด Customer journey เพื่อเพิ่มธุรกรรมและสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายขึ้น

ธุรกิจรับซื้อบ้านมือสองเพื่อรีโนเวตและขายต่อมีโอกาสทางธุรกิจเพิ่มขึ้น แต่ต้องแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มขยายสู่ตลาดนี้ ทั้งในรูปแบบแพลตฟอร์มซื้อขายและการซื้อบ้านมือสองมารีโนเวตขายต่อ

ภาครัฐอาจพิจารณามาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านมือสองโดยเฉพาะ เช่น การลดหย่อนภาษี วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และสินเชื่อเพื่อปรับปรุงหรือต่อเติมที่อยู่อาศัย รวมถึงจัดทำฐานข้อมูลที่สะท้อนราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขาย

สำหรับผู้ประกอบการ การพัฒนาโครงการใหม่ยังต้องทำอย่างระมัดระวัง โดยพิจารณาซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ และราคาบ้านมือสองในแต่ละทำเลควบคู่กันไป